Réquiem por la doble instancia: arrendatario lleva al TC una norma de la Ley 18.101 que permite el desalojo antes de la apelación
Un conflicto de arrendamiento con visos de operación financiera compleja ha escalado hasta el Tribunal Constitucional. El requirente, un diseñador domiciliado en Santiago, enfrenta una orden de lanzamiento de su vivienda mientras su recurso de apelación aún no se resuelve. La causa subyacente se tramita en el 24° Juzgado Civil de Santiago bajo el Rol C-16.421-2025, caratulada como demanda en juicio sumario de terminación inmediata de contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arrendador.
La controversia se originó el 2 de diciembre de 2025, cuando una sociedad, representada por un ingeniero civil, demandó al diseñador. La actora se presentó como la nueva propietaria de un inmueble ubicado en la comuna de Lo Barnechea, adquirido por compraventa en octubre de 2025. Alegó que el demandado ocupaba la propiedad en virtud de un contrato de arrendamiento que habría vencido el 24 de agosto de 2025, por lo que solicitó su restitución en un plazo de tres días, más el pago de gastos comunes y servicios básicos.
El demandado se defendió con múltiples líneas. Interpuso una excepción dilatoria y contestó el fondo, argumentando falta de legitimación activa de la demandante, quien no era parte del contrato de arrendamiento. Sostuvo que el arrendador original era una empresa distinta y que el contrato fue otorgado por escritura pública. Además, reveló que el arrendamiento formaba parte de una operación de leaseback, un mecanismo de financiamiento con traspaso de propiedad. Afirmó que existían indicios de maniobras simuladas y colusión para impedirle ejercer una opción de compra, y que había presentado una demanda civil por nulidad y una querella penal por estafa contra los involucrados.
El 25 de marzo de 2026, el juzgado civil dictó sentencia definitiva, acogiendo la demanda con costas. Ordenó la restitución del inmueble dentro del décimo día desde que la sentencia cause ejecutoria, bajo apercibimiento de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública, y condenó al demandado al pago de gastos de consumo y comunes. El demandado apeló el 14 de abril de 2026, pero el recurso fue concedido en el solo efecto devolutivo el 20 de abril, sin posibilidad de solicitar orden de no innovar.
Es esta última circunstancia la que gatilló el requerimiento de inaplicabilidad. La norma atacada es el artículo 8, numeral 9, inciso segundo, de la Ley N° 18.101, que establece que todas las apelaciones en estos juicios se conceden en el solo efecto devolutivo y que durante su tramitación no se puede conceder orden de no innovar. Para el requirente, la aplicación de este precepto genera una ejecución irreversible del desalojo antes de que el superior jerárquico revise el fallo, vaciando de contenido el derecho al recurso.
LA NORMA Y SU ALEGADA INCONSTITUCIONALIDAD
El precepto impugnado reza: Solo serán apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resoluciones que pongan término al juicio o hagan imposible su continuación. Todas las apelaciones se concederán en el solo efecto devolutivo; tendrán preferencia para su vista y fallo y durante su tramitación, no se podrá conceder orden de no innovar.
El requirente sostiene que esta disposición vulnera la garantía del debido proceso consagrada en el artículo 19 N° 3 de la Constitución Política de la República. Argumenta que, al prohibir la orden de no innovar y conceder la apelación en el solo efecto devolutivo, el legislador priva al tribunal de alzada de la facultad de cautelar el resultado del juicio. En la práctica, la sentencia se vuelve ejecutable de inmediato, haciendo que la apelación sea una mera ilusión y transformando el proceso en uno de única instancia.
El escrito subraya que el daño es irreparable: si el desalojo se consume antes de que la Corte de Apelaciones de Santiago revise el fallo, y luego esa instancia revierte la decisión, el inmueble ya no estará en posesión del recurrente. Se añade que, en el caso concreto, existe una complejidad jurídica que excede un simple juicio de restitución, pues están involucradas operaciones de leaseback, posibles nulidades y acciones penales por estafa.
ARGUMENTOS DE FONDO: UN CONTRATO DE ESCRITURA PÚBLICA
La defensa del requirente pone énfasis en el artículo 1962 N° 2 del Código Civil, que obliga a respetar el contrato de arrendamiento si este fue suscrito por escritura pública y se transfiere el derecho del arrendador a título oneroso. Dado que el contrato fue otorgado mediante escritura pública, el demandante, un tercero ajeno a la relación contractual, no podría invocar la extinción del derecho del arrendador para pedir la restitución. La sentencia de primera instancia, según se alega, omitió considerar este punto y el contexto de leaseback, lo que hace aún más urgente la revisión por el superior jerárquico antes de cualquier ejecución.
ADMISIBILIDAD Y TRÁMITE
El requirente pidió al Tribunal Constitucional que acoja a tramitación el requerimiento, lo declare admisible y, en definitiva, declare inaplicable el artículo 8, numeral 9, inciso segundo, de la Ley N° 18.101 en la causa Rol C-16.421-2025. Para respaldar la admisibilidad, acompañó un certificado del 24° Juzgado Civil de Santiago que acredita la gestión pendiente y su calidad de parte. Asimismo, argumentó que la norma no ha sido declarada conforme a la Constitución en relación al mismo vicio invocado y que su aplicación es decisiva para la resolución del asunto, ya que sin ella se consumaría un desalojo irreversible.
El escrito también detalla que, en la gestión pendiente, el demandante ya solicitó el cumplimiento incidental del fallo el 21 de abril de 2026, al cual el demandado se opuso, encontrándose esa incidencia en tramitación. Esto refuerza la urgencia de la suspensión solicitada, la cual fue pedida junto con la admisión a trámite del requerimiento.
PERSPECTIVAS LEGALES
Este caso plantea una interrogante central para el derecho procesal chileno: puede el legislador, mediante un procedimiento especial como el de la Ley 18.101, suprimir de facto la eficacia del recurso de apelación en materias de arrendamiento? Si el Tribunal Constitucional acoge el requerimiento, sentaría un criterio jurisprudencial relevante sobre los límites de la potestad legislativa frente a las garantías del debido proceso, en particular la doble instancia y el derecho a un recurso efectivo.
El desenlace de esta acción no solo definirá la suerte del requirente y su familia, sino que podría reconfigurar el sistema recursivo de los juicios sumarios de arrendamiento en Chile.
Rol C-16.421-2025, 24° Juzgado Civil de Santiago.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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