EL ARRENDAMIENTO Y LA INVERSIÓN INMOBILIARIA: UN DESAFÍO CONTRACTUAL
Cuando una empresa decide invertir en un terreno mediante un contrato de arrendamiento para explotarlo comercialmente, se enfrenta a una paradoja jurídica: la misma figura legal que usa una familia para arrendar su vivienda debe servir también para habilitar un proyecto inmobiliario de gran envergadura. El Código Civil chileno trata ambos casos bajo un mismo esquema, pues en esencia se trata de una cesión temporal del uso y goce de una cosa. Sin embargo, los fines de una operación de inversión exigen adaptaciones que la regulación estándar no contempla.
Los profesores Pablo Cornejo, de la Universidad de Chile, y Macarena Díaz de Valdés Haase, de la Universidad Andrés Bello, abordan en un análisis las cuestiones prácticas que surgen al celebrar arrendamientos con fines de inversión inmobiliaria. Plantean que el contrato por sí solo no puede servir como título traslaticio de dominio, que el arrendatario siempre reconoce un dominio ajeno y que, al terminar el convenio, debe restituir la cosa (artículo 1947 del Código Civil). Estas bases imponen una lógica que choca con la necesidad de realizar obras y modificaciones en la propiedad arrendada.
LA GESTIÓN DE PERMISOS MUNICIPALES
Para que el arrendatario pueda ejecutar su proyecto, resulta indispensable obtener los permisos ante la Dirección de Obras Municipales (DOM). Dado que el ius aedificandi queda radicado en el propietario del terreno, la normativa urbanística chilena exige que este gestione las autorizaciones. Por ello, el contrato debe incluir mecanismos que permitan al arrendatario actuar.
Cornejo y Díaz de Valdés señalan dos vías posibles. La primera es que el arrendador colabore activamente suscribiendo las solicitudes y revisando los proyectos. Esto le otorga control sobre las inversiones, pero también incrementa su deber de diligencia. Si el propietario no cuenta con capacidad técnica o no puede cumplir plazos, podría comprometer su responsabilidad contractual al entorpecer la ejecución del contrato. La segunda opción es incorporar un mandato que faculte al arrendatario a gestionar directamente los permisos, trasladando así la carga operativa a quien ejecutará las obras.
CLAUSULAS DE INDemnIDAD Y GARANTÍAS
Aun cuando el arrendatario asuma la gestión de los permisos, quedan materias que las partes deben regular. Es el caso de las cláusulas de indemnidad, que protegen al arrendador frente a multas por infracciones urbanísticas en que incurra el arrendatario durante la ejecución de las obras (artículo 20 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones). Estas disposiciones deben articularse con las garantías pactadas y con las facultades de terminación anticipada del contrato.
Una redacción adecuada de estas cláusulas permite resguardar el interés del propietario sin afectar de forma injustificada la duración del arrendamiento, elemento esencial para que el inversionista recupere los flujos esperados.
EL IMPACTO EN LAS CONTRIBUCIONES FISCALES
Las inversiones en la propiedad suelen incrementar su avalúo fiscal, lo que puede traducirse en un alza de las contribuciones. Conforme a la Ley N° 17.235, el obligado al pago de este impuesto es siempre el dueño del inmueble. Sin embargo, nada impide que las partes acuerden contractualmente que sea el arrendatario quien soporte económicamente ese mayor costo. Los autores sugieren incluir este pago dentro de la cláusula de indemnidad, de modo que si el arrendador efectúa el desembolso, pueda luego recuperarlo.
COMPENSACIÓN POR MEJORAS Y TÉRMINO ANTICIPADO
Uno de los puntos más complejos es determinar el destino de las inversiones si el contrato termina antes de lo previsto, sea por causa imputable a una de las partes o por caso fortuito. Las partes tienen un amplio margen para definir qué mejoras serán compensadas y en qué condiciones, pero deben respetar las normas sobre adquisición de la propiedad.
En la práctica, establecer de antemano el valor exacto de la compensación puede ser problemático. Por ello, los autores proponen recurrir a un perito que valore las inversiones conforme a parámetros fijados en el contrato. Este experto no ejerce funciones jurisdiccionales, sino que complementa la voluntad de las partes donde no existe acuerdo. Si ambas partes están dispuestas a resolver la diferencia técnicamente, se evita llegar a mecanismos de solución de controversias más formales.
Nota del Editor: Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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