Corte de Apelaciones de Santiago revoca incompetencia y ordena a Juzgado de Policía Local tramitar demanda por cláusulas abusivas en promesa de compraventa
En un fallo que refuerza la protección al consumidor en operaciones inmobiliarias, la Octava Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago determinó que los tribunales de Policía Local sí son competentes para conocer de una acción que busca la nulidad de cláusulas abusivas contenidas en una promesa de compraventa de una vivienda. La decisión revocó la resolución del Primer Juzgado de Policía Local de Santiago, que se había declarado incompetente para conocer del caso.
El conflicto se originó tras la presentación de una denuncia por parte de una persona que, en calidad de promitente compradora, impugnó estipulaciones del contrato preparatorio. El tribunal de primera instancia consideró que la materia excedía su competencia, al sostener que la promesa de compraventa no configuraba un acto de consumo regulado por la Ley 19.496. Sin embargo, la Corte de Apelaciones echó por tierra ese argumento.
NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO PREPARATORIO
El tribunal de alzada analizó la naturaleza del contrato de promesa de compraventa. Señaló que, si bien se trata de un acto preparatorio, su propósito práctico no es otro que la celebración del contrato definitivo. Las partes fijaron en él todos los términos de la negociación, incluyendo las vías para hacer efectivas las obligaciones y las consecuencias de su incumplimiento.
En ese contexto, la Corte determinó que dicha convención encuadra en la definición del artículo 2, letra e), de la Ley 19.496. Esta norma califica como acto de consumo los contratos de venta de viviendas. Para los jueces, el proceso de adquisición comienza con la promesa, por lo que excluirla del ámbito protector dejaría sin efecto útil a la ley.
Se destaca en el fallo que la promitente compradora actúa como consumidor potencial frente a un proveedor inmobiliario profesional. La relación asimétrica y la finalidad de adquisición de una vivienda justifican la aplicación de la normativa especial.
CRITERIO PROCONSUMIDOR
La Corte aplicó el criterio interpretativo proconsumidor consagrado en el artículo 2 Ter de la Ley 19.496. Este principio exige que, en caso de duda, la interpretación de la ley debe favorecer al consumidor. En esta línea, la voz contratos de venta de viviendas debe entenderse de manera suficientemente comprensiva, abarcando todas las etapas del proceso adquisitivo.
Los ministros consideraron que sostener lo contrario implicaría dejar fuera del control de legalidad a las cláusulas que se insertan en la fase previa a la compraventa definitiva. Ello, pese a que dichas estipulaciones definen el contenido final del negocio y afectan directamente los derechos del comprador.
La Sala fue enfática al señalar que la promesa de compraventa no es un acto aislado, sino el hito inaugural y configurador del proceso de adquisición. Por lo tanto, las eventuales cláusulas abusivas deben ser revisadas por la judicatura especializada.
FALLO REVOCA INCOMPETENCIA
En consecuencia, la Corte revocó la resolución del juez de primera instancia, dictada el 29 de diciembre de 2025, que se declaraba incompetente. En su lugar, declaró que el Primer Juzgado de Policía Local de Santiago es competente para conocer de la causa en razón de la materia. El tribunal inferior deberá ahora dictar sentencia sobre el fondo de la cuestión debatida.
La decisión fue adoptada por la Octava Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, integrada por los ministros Rodrigo Ignacio Schnettler C., Christian Carvajal S. y el abogado integrante Jorge Gómez O.
Rol N° Policía Local-1147-2026, Corte de Apelaciones de Santiago.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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