Una propuesta del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) busca flexibilizar la normativa urbanística para incentivar la construcción en zonas con acceso a transporte público, con potencial impacto en comunas como Santiago, Ñuñoa y Providencia. La iniciativa, ingresada a consulta pública hace semanas, apunta a modificar la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) con el fin de eliminar restricciones regulatorias que encarecen el precio de las viviendas, según señaló el propio ministerio.
LA PROPUESTA DEL MINVU
El texto plantea varias flexibilizaciones clave. Entre ellas, reducir de 5.000 a 2.500 metros cuadrados el requisito mínimo de superficie para ciertas condiciones de dimensión. Asimismo, se propone aumentar hasta un 75% el coeficiente de constructibilidad en conjuntos armónicos de viviendas económicas ubicadas cerca de infraestructura de transporte público –esto es, el máximo de metros cuadrados totales edificables–. La medida también permite elevar hasta en un 50% las alturas máximas establecidas en los planes reguladores comunales, aunque siempre dentro de los límites que estos fijen.
Según el Minvu, estas modificaciones buscan incentivar la construcción en ejes de transporte como estaciones de Metro, tren, teleférico o paraderos de buses en corredores estructurantes, recogiendo la realidad actual del desarrollo urbano.
LA MIRADA DE LOS EXPERTOS
Para Claudia Sepúlveda, gerente inmobiliaria de GPS Property, la medida habilita terrenos que antes no eran viables y mejora la eficiencia en el uso del suelo urbano. “Permite un salto importante en edificabilidad en sectores bien ubicados”, señaló.
Desde la consultora AGS Visión Inmobiliaria, su director de Estudios, Esteban González, evalúa que la propuesta busca incentivar el desarrollo en suelos bien localizados pero subutilizados, donde el Estado ya ha realizado inversiones públicas significativas. “Responden a la necesidad de corregir inequidades urbanas derivadas de planes reguladores comunales disímiles, avanzando hacia una mayor homogeneización normativa en áreas estratégicas de la ciudad”, explicó.
En términos económicos, González agregó que la mejora en la evaluación de proyectos orientados a segmentos masivos en terrenos bien ubicados los hace más rentables para desarrolladores, con el objetivo de reducir costos y eventualmente bajar los precios de la vivienda.
EFECTOS CONCRETOS EN EDIFICABILIDAD Y DENSIDAD
De acuerdo con información de AGS, las densidades brutas promedio cercanas a la red de Metro son heterogéneas y, en muchos casos, inferiores a ejemplos internacionales. González precisa que existen distorsiones relevantes entre constructibilidad y densidad en comunas como Vitacura, Providencia y La Reina, así como en otras más periféricas como Cerro Navia y Puente Alto. Esta desalineación normativa, en algunos casos, hace inviables ciertos desarrollos y, en otros, restringe la oferta a tipologías y segmentos específicos.
Por su parte, GPS Property estima que el aumento de edificabilidad podría traducirse en incrementos efectivos de entre 30% y 70% en múltiples terrenos, e incluso cuadruplicar densidades en casos específicos de vivienda económica ubicados en ejes estructurantes.
COMUNAS CON MAYOR IMPACTO
La consultora prevé que las comunas que sentirán con más fuerza estos cambios serán aquellas con red de transporte consolidada y demanda activa de vivienda. En la Región Metropolitana destacan Santiago, Providencia, Ñuñoa, San Miguel, La Florida, Maipú, Pudahuel y Cerrillos, particularmente en predios ubicados a menos de 600 metros de estaciones de Metro o corredores troncales.
“El efecto normativo se explica por la combinación de tres factores: la reducción del umbral mínimo de superficie, el aumento de la constructibilidad y la posibilidad de elevar hasta en 50% las alturas máximas establecidas en los planes reguladores”, detalla GPS.
IMPLEMENTACIÓN Y RIESGOS
Sepúlveda advierte que la implementación a nivel comunal será determinante. “La normativa eleva los techos de edificabilidad, pero los planes reguladores siguen definiendo las condiciones base. Sin una adecuada alineación, el impacto real podría ser más acotado”.
En cuanto a los costos, las estimaciones oficiales apuntan a que el valor del suelo podría disminuir entre un 10% y un 15%. No obstante, GPS advierte que parte de ese beneficio “podría capitalizarse en el valor de los terrenos, reduciendo el efecto final en el precio de las viviendas”.
Finalmente, González sostiene que los riesgos de sobredensificación “parecen acotados en relación con los beneficios potenciales”, siempre que la medida se calibre correctamente. “Estos efectos pueden gestionarse y ajustarse en el tiempo, especialmente si la medida logra dinamizar el mercado inmobiliario y contribuir a reducir el déficit habitacional en segmentos medios y masivos”, concluyó.
Nota del Editor: Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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