Corte Suprema acoge recurso de casación y revoca fallo que rechazó acción de precario
La Primera Sala de la Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante y, en sentencia de reemplazo, confirmó la decisión de primer grado que acogió la acción de precario, ordenando la restitución de un inmueble ubicado en la comuna de Macul. El fallo de segunda instancia, que había rechazado la demanda al estimar que existía un título que justificaba la ocupación, fue anulado por la Corte Suprema al considerar que dicho título no era suficiente para enervar la acción.
El caso se originó en una demanda de precario presentada por la Sociedad Inmobiliaria San Pablo SpA, representada por Horacio Lara Gercetich, en contra del anterior propietario del inmueble, quien lo ocupaba sin haberlo entregado materialmente después de venderlo en el año 2014. La demandante adquirió la propiedad en agosto de 2021 a Inversiones Nueva Atlas SpA y solicitó la restitución del bien, libre de todo ocupante. La propiedad fue vendida previamente por el demandado a San Sebastián Inmobiliaria S.A. y luego a Inversiones Nueva Atlas SpA. El demandado, por su parte, sostuvo que su ocupación no era por mera tolerancia, sino que se fundaba en un contrato de leaseback, un arrendamiento con promesa de compraventa que, a su juicio, no había sido terminado conforme a derecho, ya que se dio por terminado en un juicio arbitral basado en una cláusula compromisoria que adolecería de nulidad absoluta.
El Vigésimo Séptimo Juzgado Civil de Santiago, en primera instancia, acogió la demanda en marzo de 2024, condenando al demandado a restituir el inmueble. El tribunal consideró que el demandante acreditó su dominio y la ocupación del bien, mientras que el demandado no rindió prueba alguna para justificar su ocupación. Solo se basó en sus dichos sobre un eventual contrato de leaseback.
La parte demandada apeló y una de las Salas de la Corte de Apelaciones de Santiago, en mayo de 2025, revocó la sentencia de primer grado y rechazó la demanda, sin costas. El tribunal de alzada estimó que el demandado, al acompañar documentos en segunda instancia, logró demostrar la existencia de un vínculo jurídico complejo entre las partes, correspondiente a un leasing financiero, cuya vigencia se encontraba en disputa. Ello, a juicio de la Corte, justificaba la ocupación y descartaba la mera tolerancia.
En contra de esta última decisión, la parte demandante dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo. La Corte Suprema, en su análisis, rechazó el recurso de casación en la forma, pero acogió el recurso de casación en el fondo.
LA DECISIÓN DE LA CORTE SUPREMA
El máximo tribunal analizó la controversia a la luz del artículo 2195 del Código Civil, que define el precario. La Corte recordó que, para que exista precario, se requiere la concurrencia de tres requisitos copulativos: que el demandante sea dueño de la cosa, que el demandado la ocupe, y que la ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.
En el caso concreto, el tribunal consideró que no había controversia sobre el dominio de la actora ni sobre la ocupación del demandado. La discrepancia se centraba en el tercer requisito: si existía un título que justificara la ocupación. La Corte de Apelaciones había considerado que la ocupación estaba justificada por un vínculo jurídico complejo, lo cual fue parte central de la controversia.
La Corte Suprema determinó que el título invocado por el demandado no era suficiente. El tribunal razonó que el demandado, si bien fue dueño del inmueble, lo enajenó voluntariamente en 2014, perdiendo todo derecho sobre él. El hecho de que exista una disputa sobre la validez del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa suscrito por el hijo del demandado, o una eventual usura en el contrato de leaseback, no constituye un título que habilite al demandado para ocupar el inmueble.
La sentencia señaló que el demandado no ha ejercido ninguna acción civil o penal para perseguir el ilícito de usura que alega, y tampoco hay constancia de que esté ejerciendo derechos en el proceso arbitral correspondiente. En consecuencia, la ocupación no está amparada por un título jurídicamente relevante y se configura el precario.
EL FALLO DE REEMPLAZO
Tras acoger el recurso de casación en el fondo, la Corte Suprema dictó sentencia de reemplazo, en la que reprodujo la sentencia en alzada y, teniendo presente los razonamientos del fallo de casación, confirmó la sentencia de primera instancia. De esta forma, se ordenó la restitución del inmueble por parte del demandado, con costas.
La decisión de la Corte Suprema representa una reafirmación del criterio jurisprudencial que exige un título serio y grave para justificar la ocupación en el precario, y descarta que alegaciones genéricas sobre disputas contractuales o ilícitos no ejercidos puedan enervar la acción.
Rol N° 21.270-2025, Corte Suprema; Rol N° C-7.677-2021, Vigésimo Séptimo Juzgado Civil de Santiago; Rol N° Civil-6913-2024, Corte de Apelaciones de Santiago.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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