Justicia contractual y promesa de compraventa: el dilema del momento para evaluar la lesión enorme
La determinación del instante en que debe apreciarse la equivalencia de las prestaciones en los contratos de compraventa adquiere especial complejidad cuando las partes han recurrido previamente a una promesa de celebrar ese negocio jurídico. El tiempo que transcurre entre ambos acuerdos puede generar que un precio que originalmente se consideraba justo termine siendo lesivo para alguna de las partes, lo que obliga a revisar cómo se articulan las reglas de la lesión enorme con las particularidades del contrato de promesa.
El ordenamiento chileno parte de la base de que, en los contratos onerosos conmutativos, la justicia del intercambio se define desde la perspectiva de los propios contratantes. El artículo 1441 del Código Civil consagra esta visión subjetiva al señalar que la equivalencia de las prestaciones se determina según la mirada de las partes. En principio, quien contrata libremente lo hace en condiciones que estima justas, salvo que existan vicios del consentimiento que desvirtúen esa voluntad.
Sin embargo, el legislador contempla excepciones a esta regla general, siendo la más relevante la lesión enorme. Esta institución, de carácter objetivo, permite rescindir la compraventa de un bien raíz cuando existe una desproporción significativa entre el precio pactado y el justo precio del inmueble. La ley establece que procede si el precio es inferior a la mitad del justo precio, cuando el afectado es el vendedor, o superior al doble, cuando el perjudicado es el comprador, conforme al artículo 1889 del Código Civil.
Un aspecto central de esta materia es el momento en que debe apreciarse la desproporción. El inciso segundo del artículo 1889 es claro al señalar que el justo precio se refiere al tiempo del contrato. Esta regla se alinea con la forma en que el Código asigna los riesgos en otras materias, como ocurre con los artículos 1550 y 1820 en materia de teoría de los riesgos. Los cambios posteriores en las circunstancias que pudieran afectar la equivalencia inicial resultan irrelevantes para estos efectos.
LA PROMESA Y LA INDETERMINACIÓN TEMPORAL
El problema surge cuando la compraventa ha sido precedida de un contrato de promesa. Conforme al artículo 1554 N°4 del Código Civil, para que la obligación de celebrar un contrato futuro sea eficaz, las partes deben definir el contenido del acuerdo de manera que solo falte la entrega de la cosa o el cumplimiento de las solemnidades. En la promesa de compraventa de un inmueble, ello implica que deben acordarse la cosa y el precio.
Dado que la celebración de la compraventa ocurre en un momento posterior, puede darse la paradoja de que un precio que era equivalente al tiempo de la promesa se torne desproporcionado en el momento de perfeccionar el contrato definitivo. Si se aplica estrictamente el artículo 1889, la lesión debería evaluarse al momento de la compraventa, lo que podría dejar sin efecto un acuerdo que inicialmente era válido.
Esta interpretación genera tensiones con otros principios del derecho privado chileno. Por un lado, la nulidad como causal de ineficacia se refiere a vicios intrínsecos del contrato, no a cambios sobrevinientes. Por otro, el artículo 1554 N°2 exige que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces, evaluación que debe hacerse al tiempo de la promesa. Admitir que el cambio de circunstancias afecta la validez posterior implicaría, en cierta medida, incorporar la teoría de la imprevisión, que nuestro ordenamiento rechaza para estos casos.
DOCTRINA Y SOLUCIONES PROPUESTAS
Este dilema fue abordado por el profesor Abeliuk en su obra sobre el contrato de promesa, en un contexto de alta desvalorización monetaria. Su propuesta consideraba relevante si las obligaciones de la promesa habían sido cumplidas de manera anticipada. De acuerdo con este criterio, si el promitente vendedor recibió la totalidad o una parte significativa del precio como anticipo, asumiría el riesgo de la desvalorización, manteniéndose la obligación de celebrar la compraventa en los términos pactados.
Si bien esta solución puede parecer equitativa desde una perspectiva de justicia conmutativa, presenta inconsistencias sistemáticas. Asignar relevancia al momento del cumplimiento de las obligaciones desplaza el centro de gravedad que el Código asigna al tiempo de celebración del contrato como instante para distribuir los riesgos entre las partes.
Desde una perspectiva de coherencia del sistema, la alternativa más sólida es entender que el contrato de promesa, si cumplió con los requisitos del artículo 1554, debe poder ejecutarse siempre. La compraventa que se celebre en cumplimiento de esa promesa no podrá ser invalidada por lesión enorme, precisamente porque las partes, al optar por este mecanismo, distribuyeron el riesgo del cambio de circunstancias de manera distinta a la que opera en una compraventa directa. Esta interpretación protege el valor de la promesa como instrumento contractual y mantiene la función de los contratos como herramientas de asignación de contingencias.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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