Corte Suprema confirma nulidad de contrato de arrendamiento de 99 años sobre tierra indígena por fraude a la ley
La Cuarta Sala de la Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo y declaró inadmisible el de casación en la forma interpuestos por la parte demandada, confirmando la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valdivia que declaró nulo un contrato de arrendamiento celebrado en 1983 por un plazo de 99 años sobre un terreno indígena.
La decisión, adoptada el 11 de junio de 2026, sella un litigio que comenzó en octubre de 2023 cuando el propietario de una hijuela resultante de la división de una reserva indígena, ubicada en Maitenal de la comuna de Río Bueno, demandó la nulidad del contrato de arrendamiento que él mismo había suscrito.
El caso involucra un inmueble de 4,03 hectáreas que fue arrendado por el demandante a un tercero el 24 de agosto de 1983, con un canon de 130 mil pesos pagados al contado por la totalidad del período de 99 años. El arrendatario original falleció en 1995 y fue sucedido por su hija, la demandada en el proceso.
LA DISCUSIÓN JURÍDICA CENTRAL
El tribunal de primera instancia, el Juzgado de Letras de Río Bueno, había rechazado la demanda el 30 de octubre de 2025 aplicando la prohibición del artículo 1683 del Código Civil, que impide ejercer la acción de nulidad a quien ejecutó el acto sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba.
Sin embargo, la Corte de Apelaciones de Valdivia revocó esa decisión el 20 de abril de 2026, acogiendo la demanda de nulidad. Dicha sentencia fue luego rectificada el 12 de mayo de 2026 para corregir la fecha del contrato de «14 de marzo de 1989» a «24 de agosto de 1983». El tribunal de alzada consideró que el contrato de arrendamiento por 99 años constituía un fraude a la ley, pues pretendía eludir las prohibiciones legales sobre enajenación y gravamen de tierras indígenas.
El fallo de segunda instancia destacó que la ley vigente al momento de la celebración del contrato era la Ley 17.729, cuyo artículo 26 prohibía enajenar dichos inmuebles por 20 años. Posteriormente, la Ley 19.253, actualmente vigente, establece que las tierras indígenas no pueden ser arrendadas, dadas en comodato ni cedidas a terceros.
ARGUMENTOS DEL RECURSO
La parte demandada recurrió de casación alegando que la sentencia había incurrido en ultra petita y que se había infringido el artículo 1683 del Código Civil y el artículo 13 de la Ley 19.253. El recurrente sostuvo que no se consideró el conocimiento del vicio que tenía el demandante al celebrar el contrato, y que se negó la calidad de indígena del arrendatario original.
La Corte Suprema desestimó ambos recursos. Respecto a la casación en la forma, consideró que la causal de ultra petita no se configuraba, pues el fundamento de la acción de nulidad consistía precisamente en la infracción a la Ley 19.253.
En cuanto al recurso de casación en el fondo, el máximo tribunal estableció que el fundamento esencial para acoger la demanda radica en que se trata de una tierra indígena, con las limitaciones vinculadas a su conservación, enajenación y gravamen, y que los actos que la ley prohíbe son nulos y de ningún valor conforme al artículo 10 del Código Civil.
EL FRAUDE A LA LEY COMO EJE
La sentencia de la Corte de Apelaciones, confirmada por la Suprema, sostiene que sostener que quien celebró un contrato sabiendo el vicio no puede impetrar su nulidad, o que ello permite adquirir el dominio por prescripción, importa legitimar un fraude a la ley.
El fallo añade que las normas internacionales, particularmente el Convenio 169 de la OIT, refuerzan el estatuto jurídico diferenciado de los pueblos originarios, donde la vinculación con la tierra es esencial, en un sentido comunitario y ancestral.
Finalmente, el tribunal concluye que un título ilegal por ser contrario al orden público no puede servir de fundamento para adquirir el dominio por prescripción, y que la nulidad puede ser declarada de oficio por ser evidente y notoria.
EFECTOS DE LA DECISIÓN
La sentencia ordena la restitución del inmueble dentro de tercer día desde que quede ejecutoriada, la cancelación de toda inscripción o gravamen que afecte al predio, y condena en costas a la parte demandada. La propiedad se encuentra inscrita tanto en el Conservador de Bienes Raíces de Río Bueno como en el Registro de Tierras Indígenas.
La sentencia de la Corte de Apelaciones fue redactada por el ministro Samuel Muñoz Weisz. La decisión de la Corte Suprema fue adoptada por los ministros Ricardo Blanco Herrera, Jessica González Troncoso, Sylvia Pizarro Barahona, y los abogados integrantes Leonor Etcheberry Court e Irene Rojas Miño.
Rol N° 28.036-2026, Corte Suprema; Rol N° 1.435-2025, Corte de Apelaciones de Valdivia; Rol C-608-2023, Juzgado de Letras de Río Bueno.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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